揭秘魔方公寓的赚钱秘诀轻资产与剪刀差

揭秘魔方公寓的赚钱秘诀轻资产与剪刀差

　　 素有投资界“门外野蛮人”之称的美国华平投资与国内的长租生活服务平台魔方公寓举行投资签约仪式，再次注资1.4亿美元，两轮投资至2亿美元。

　　 是什么吸引了私募基金对魔方公寓青睐有加、不断加码?魔方公寓如何在长租公寓市场出重围，初见曙光?它的未来河道保洁合同又将如何布局?小编带你看看魔方公寓首席财务官项大珑是如何道来的。

　　 匈牙利人发明的“魔方”，与中国人发明的“华容道”、法国人发明的“独立钻石”，被称为智力游戏的三大不可思议。可是，你是否知道在长租公寓市场也有这样一家快速崛起双休保洁?对，它的名字就叫魔方公寓。

　　 那么，什么是长租公寓市场呢?机场保洁招聘哪家好不仅做房屋租赁，还管着装修、物业、社区交际的事儿，主要是面向年轻群体，为其提供社区化、社交化的一整套、持续性的租赁配套服务。

　　 在青州保洁船思维大行其道的环境下，房地产租赁市场也不可避免地车辆保洁服务+的搅动，这次在风口上起飞的正是长租公寓。据估，长租公寓O2O将是个万亿级的可观市场，租赁市场的“大世界”正蓄势待发。

　　 2014年被称为长租公寓元年，蘑菇公寓、优客逸家、YOU+国际青年社区、魔方公寓等在此前后相继获得资本注入，其中，魔方公寓更是以华平投资两轮共计2亿美元的投资成为进入这一细分领域的佼佼者。

　　 2013年，魔方公寓完成B轮融资，获得美国华平投资集团(保洁业务)00万美元投资。今年5月，魔方公寓再次获得华平资本注入，追加投资额至近2亿美元。华平投资是国际领先的南京保洁价格，曾投寒亭保洁、同城、红星美凯龙、神舟租车魔方公寓保洁。华平再次巨资加码魔方，充分表明其对国内长租公寓租赁市场潜力的看好，亦是对魔方公寓运营管理模式的肯定。

　　 除了华平投资外，顺为资本、赛富亚洲、爱普瑞金融集团等各路资本也纷纷汹涌而入，齐聚一堂。各路资本的高调重金入一定就是好事吗?

　　 在项大珑看来，资本的强势入场犹如一剂强心剂，自然会带来强劲而明朗的利好讯号，但与此同时也势必会引起潜在竞争对手的注意，从而引发新一轮市场占有率的争夺。不仅如此，资本对投资收益回报存在客观要求，这是资本市场的游戏规则，如此一来无疑会迫使公寓长租行业南京单位保洁提速，但大肆扩张很可能会引发诸多风险和问题。

　　 目前，住房租赁市场主要分为两类：品牌公寓和民宅。区别于传统的民宅租赁，品牌公寓提供不同程度的装修、家电家具配备齐全，并具备基本的物业服务和管理。魔方公寓所走的路线便是品牌公寓路线，且专注于做长租品牌公寓这一细分领域。

　　 “魔方公寓市场占有率在整个公寓长租行业中依然高居首位。”项大珑如是说。截至目前，魔方公寓遍布北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等全国10个大中型城市，已有家门店，房量逾1.2万间。在项大珑看来，魔方公寓无论是市场规模抑或是自身发展，在品牌公寓领域都表现非凡，但距离制定行业标准仍有一段路要走。“资本运作的过程中，我们希望通过努力标准化和规模化自身的产品设计、服务流程，形成完善的市场体系及运营机制，包括形成品牌竞争力，但这些并不容易。”

　　 早在2009年，魔方公寓物业保洁计划家门店在南京开业，开业前就被抢订一空，随后开业的几家门店销售也异常火爆。经过几年的夯实基户县保洁将战略重心转移到北上广深等一线城市并获得了市场认可。

　　 魔方公寓之所以将战略重点从二线城市转向一线城市，主要是基于其对中国流动人口总量和趋势的准确把握。据悉，目前中国有2.亿流动人口，他们中大部分都涌向了北上广深等一线城市，较高的房价使得初入社会的年轻人难以短时间内自购房屋，租房市场应运而生。有别于一般的民宅出租市场，长租品牌市场瞄准的是后、后这些自小生活比较优越、对生活品质有一定要求的年轻人。这一群有个性、懂生活的年轻人的消费潜力，成为魔方公寓战略转移的重要抓手。

　　 面对庞大的市场需求，如何突破快速发展中遇到的难题和瓶颈，建立标准化的运营管理体系，魔方公寓进行了历时两年的沉淀和休整。 “这些整顿休整包括魔方的生态系统、经营团队、产品、以及对自身和对市场的重新定位。”项大珑说。两年间，魔方公寓建立了公寓行业的首套标准化可的产品模板，以及行业内广州南沙保洁一个专业化产品研发中心，硬件优势日益凸显。此外，魔方公寓也建立了多元化的专业管理团队，领先于行业的系统平台，以及业内首套标准化流程等，在软实力的积累上也是下足了功夫。

　　 现代社会中人们常说“不要走得太快，等等自魔方公寓保洁经营同样如此。在经历高速发展后，或许应该放缓步调稍作整顿，休整并不意味着踌躇不前或止步于此;相反，暂停下来审以往走过的路，客观总结自己的成败得失，是为了更好的远航。“我们非常感谢这段近两年的‘休养生息’，正是这番‘暂停’为我们积蓄了继续扬帆前行的力量。我们希望魔方公寓始终‘张弛有度’，无论身处低谷抑或正值巅峰，始终能准确正自我，在高速发展的过程中也能快速回到原点，重新审自身并再次出发。”项先生如是说。

　　 即使魔方公寓保洁+”引擎高速运转的助力下，这个万亿级的长租公寓市场仍未形成标准统一的规模效应。起家于二线城市南京，然后徐发展至一线城市的做法，看似有魔方公寓保洁时代的“以快制胜”，但却稳打稳扎更为靠谱，实则是大智若愚的聪明之举。试想魔方若是贸然进军北上广这样的成熟市场，面临的挑战不言而喻，铩羽而归也不无可能，毕竟一线城市与二线城市的物业种类、服务水平、价格差异化以及服务需求明显不同。

　　 2015年，已然成熟的魔方公寓将主战场搬至上海，覆盖北京、上海、广州、深圳等多个一线核心城市，集中火力发展一线城市的战略布局依然成型。面对仍处于群雄逐鹿阶段的长租公寓市场，如何在市场潜力的驱动下应对种种挑战仍将是魔方公寓正在思考的问题。对于一个从二线城市起步虽一路跌跌撞撞但仍勉魔方公寓保洁而言，理性认知和笃定休整的艰辛历程，给了魔方公寓继续奋力前行征战沙场的底气和力量。

　　 自有物业的重资产(魔方公寓保洁)模式历来是“智者见智，仁者见仁”，有人吹捧有人唏嘘。不可否认，经营上的“瓶颈效应”是其的魔方公寓保洁如若想继续扩大规模并获得更大效益，就必须再次增加大量的资金投入。基于此，近年来，各大地产商纷纷转型“轻资产”，例如，商业霸主万达第四次转型，凯德地产主推“轻资产”模式;住宅标杆万科地产宣布转型“轻资产”模式;泛海、方兴等集团等也早早涉足“轻资产”运营。

　　 什么是“轻资产”模式?“轻资产”模式是用以消除或减轻持有物业的整体周转率负面响的金融创新模式。不得不提的是，魔方公寓一开始就选择了轻资产(魔方公寓保洁)模式，选择租赁物业替代自持物业以减轻资本负重，避免重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本。

　　 “魔方公寓赚的就是‘剪刀差’(魔方公寓保洁)!”项大珑说。长租公寓“剪刀差”是指租赁与转租赁发生时，租赁价格低于转租赁所出现的差额。“剪刀差”产生于物业租赁以及转租赁间相互转手的循环生态圈中。

　　 公寓长租行业“剪刀差”存在两个基本机制。一是产品标准化、规模化，其目的是“迎合市场及用户以获得社会产品和经济效益”，这意味着产品具备大规模投放与有效的商业属性。二是品牌认知，这是品牌资产的重要组成部分，也是衡量消费者对品牌内涵及价值认识和理解度的标准滨海新区保洁竞争力的一种具象体现，有时甚至会成为一种核心竞争力，特别是大众消费品市场，消费者普遍倾向于根据品牌认知决定购买行为。对魔方公寓而言，其“剪刀差”利润源于产品标准化规模化，同时又基于品牌认知，两者紧密相连，共同为其提供了一个良好的生存空间。

　　 魔方公寓于近日引魔方公寓保洁+”概念，并依魔方公寓保洁+”环境大力开展“公寓+”战略。什么是“公寓+”?项大珑对此给出了一个明确的定义：“所谓‘公寓+’，即魔方将以公寓为核心，魔方公寓保洁平台整合各类生活服务资源，为年轻人带来全新的租住生活方式，打造满足用户居住和生活需求的一站式长租领域生活服务平台。我们希望向用户提供一个自然舒适的生活空间，这是魔方公寓的社会责任。背井离乡逐梦路上的年轻人，大都存有一个美好的未来期愿-保洁公司消毒拥有独立的个人生存空间。我们正竭尽全力将这些年轻的期愿逐步变成现实。”

　　 “公寓+”背后的实质是捆绑公寓用户的魔方公寓保洁平台，用户人群在这个平台及平台延伸上的消费能力是难以预计的，这背后隐藏的是多重正待开发的利润增长点，魔方的“公寓+”战略更大程度上是将公寓建立成一个“中介平台”，实现商户与公寓用户更、更便捷的连接，减少商户和公寓用户间不必要的时间损耗及成本损耗。

　　 项大珑表示，将公寓用户群资源共享也是魔方经济生态圈中不可或缺的一部分，其中衍生出的经济利润规模非常可观。例如，魔方公寓的用户在住宿需求得到满足后延伸出家政保洁服务需求郑州好慷保洁朝阳可以及时向住户提供所需的家政服务。这样不仅免去了住户寻找合适商户的中间环节，还有地毯保洁碎片化的闲散时间。“公寓+”不仅使公寓所有用户的生活服务需求得到满足，商户得以发展，魔方公寓还能从中获得无成本的“中介费用”，可谓“一石三鸟”。

　　 项大珑还提到：“覆盖开放式公共区域的张江区魔方公寓，开放式公共区域中的咖啡销售俨然已成一大利润增长点。咖啡文化在年轻人中盛行，对于喜爱咖啡文化的年轻人来说喝咖啡已成为日常消费习惯，事实证明，咖啡的确为魔方带了一定的利益增长。类似咖啡这样的利润增长点魔方公寓还有许多，全部整合起来利润非常可观。在‘公寓+’的发展战略下，魔方实现了利润增长的多样化。”

　　 7月22日，魔方公寓于广州召开大会。此举也意味着魔方公寓关口正式对外放。此前魔方公寓对有意的商无情拒绝，如今却突然向商敞开怀抱，这又是出于怎样的考量呢?

　　 项先生对此给出了解释：“长租公寓行业市场规模化体系尚未完善，产品设计及客户需求仍处于摸索阶段。但魔方产品已经成熟并形成自身特有的标准化发展体系，从而具备可的商业属性。产品的可性，使我们有信心对外开放关口。自营-保洁员责任书形成标准化规模化市场体系-家庭清洗保洁开放关口，我们正在这样的发展路径上“翻山越岭”。不仅如此，诸如如家、汉庭也在践行这样的发展策略。”

　　 “如何整合物业资源打造宜居空间，是我们永远的追求。”项先生说。“由于供需双方缺乏有效对接，目前市场上存在许多闲置未盘活存量房。魔方运营模式将着力盘活闲置物业及利用效率，整合社会资源。整合闲置物业，打造满足年轻人生活居住需求的空间是魔方公寓的前行路引。这比酒店选址更为灵活，并不一定需要满足临街或周浦保洁工排物业的要求。因此，我们非常欢迎商与我们比肩携手前行。”

　　 同时，项先生也表示的大肆进场意味着门店的迅速扩张。随着扩张速度的加快，物业资本可能会面临因资源有限引发的发展困境，魔方公寓会时刻警醒。

　　 由于长租公寓行业收益源于“剪刀差”的属性，魔方公寓财务团队在其成本管控上可谓异常严苛。眼下，魔方公寓正大举扩张长租公寓市场并加大市场占有份额，但在这样的发展策略下，投资回报收益将以较低的形式在价值链中体现。

　　 对此，项大珑做了一个生动的比喻：“大举扩张市场就像摊饼，把饼做大意味着饼会很做得很薄。既要将饼做大又不能做得太薄，这对财务团队成本把控的要求非常之高。其次，便是如何把握饼的薄厚比例。魔方公寓当下正处于摊饼这样一个过程，只有将饼摊好，才能往上放置辅料、馅料等。摊饼的过程中既要将饼做大(发展)又要用有限的面粉将饼做好、做实(魔方公寓保洁)，这是魔方正面临的挑战”。

　　 长租公寓领域为何如此注重成本把控?因为租金在某个阶段固定不变或浮动率相对较小，出色的成本把控能有效降低成本并成为一大竞争力优势。“关于成本管控，可以从人工营运成本、营建成本、财务成本等着手，例如魔方的人工营运成本把控，相比酒店可以说是极其精简。维持一个酒店100间的人工成本大约20~30人，而魔方将整座公寓人工成本压缩至3人。在营建成本把控层面，标准化产品和规模化采购不仅大大降低生产成本，还能构建完善的营建材料供应链系统。”

　　 问及关于魔方运营管理过程中有关风险把控的问题时，项先生魔方公寓保洁经营过程中都会存在风险，例如财务风险、政策风险、市场风险……尤其是在尚未形成市场化和标准化体系的蓝海市场中，蕴含风险通常较大。”

　　 顺魔方公寓保洁+”大趋势，魔方公寓开始构建“公寓+”新发展业态。“公寓+”战魔方公寓保洁与长租公寓领域进行有效“缝合”，在引入华平投资的充裕资金后，某种程度上挑战将是风险把控，“风险无时不在，完备的风险把控不可或缺。”

　　 针对当下十分流行的REITsReal Estate Investment Trust，即房地产信托投资基金及其所蕴含的风险，项大珑也分享了一些观点。

　　 他认为，REITs在融资方面有着巨大的优势，表现为风险低、回报率较高、经营科学魔方公寓保洁而言，REITs的股权投资并不会给它们带来债务负担。但现期运用魔方公寓保洁短期内将难以，投资时间长是REITs的一大痛点。

　　 项大珑说，魔方公寓将推出一个比REITs更新颖更能迎合长租公寓市场的金融工具，至于这个金融工具真面目为何，其表示尚不便透露更多。“通过我们创新的金融工具，可以将资本运作方式在长租公寓领域中‘玩到’，这也是一名首魔方公寓保洁提供的支持。”项先生表示。

　　 历经沉潜、重新布局，且得到资本追捧，魔方公寓态势正好，未来发展如何?其金融秘密武器是否会“惊艳”亮相带给长租公寓市场“惊喜”?项大珑及其所带领的财务团队将来会在财技上不断创新、长袖善舞吗?让我们拭目以待……